整整三个月空窗期后，主城区宅地市场再一超越沉寂，再次步入宅地转让。融创以48.6亿元摘得运河新城两宗宅地，其中西侧42号GS1201-04地块楼面价21614元/㎡，溢价率5%；东侧沿运河的43号GS1201-05、10宅地楼面价24321元/㎡，溢价率18%。有一点注目的是，邻接两宗宅地，临运河的43号地块高达2707元/㎡。11月26日运河新城三宗地块成交价情况表本期重点：1、形势不明朗，为何甄选房企超强10家？2、22742元/㎡的平均值成交价楼面价，如何评价？3、邻接两宗地块差价2707元/㎡如何看来？ 结果综述：1、融创04地块楼面价21614元/㎡，无其他配建，测算毛坯保本房价大约30503元/㎡。
2、融创05地块楼面价24321元/㎡，需在10地块上使用权配建幼儿园，测算实际楼面价大约24517元/㎡，测算毛坯保本房价大约34050元/㎡。测算逻辑：幼儿园建安按3700元/㎡计算出来；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
主城区运河新城两宗涉宅地块位置图(来源：地产决策合)形势不明朗的情况下，为何仍有10余家房企甄选，且竞价档次较多？1、 房企共识：杭州依然是目前比较安全性的城市。在11月22日举办的浙报传媒地产研究院称疾会上，院长丁建刚就特别强调“在市场不明朗不确认背景下，一般原则是安全性安全性再行安全性！而杭州是目前中国性价比最低的城市之一。”今日转让的两宗宅地，不仅是杭州的地块，堪称主城时隔三个月之后“旧”的宅地，对于房企来说，也堪称“久旱逢甘霖”。
2、地块从起价来看，地块也仍有溢价空间。本次转让的两宗地块，起拍价在20500元/平米左右，无公租房配建拒绝。
地块正处于祥符、勾庄、桥西交界处，有多个参考系可选择。其中，西面2公里外万科中城汇备案价39950元/平米，目前仍未成交价；南面桥西板块目前无在购新的盘，而距离转让地块仅有300米左右的金地大运河府年初高层带上翻新均价已在4万以上；北面勾庄板块内更加附近主城区的二手价格33000元/㎡左右。
按照最激进价格预计，20500元/平米的起拍价仍有溢价空间。综上，两宗地块甄选的开发商较多也在意料之中。22742元/㎡的最后成交价楼面价，如何评价？随着杭州楼市行情的大大变化，一二手价格相似的区域吸引力大大弱化，高价地风险日益减少，有数多个项目在“推迟”之后以微利甚至亏本价格上市。高价地亏损散户，也被迫各个板块目前的价格体系新的建构，此前拿地时再加的“预期”已不合乎现下的形势。
因此，房企在测算时，不会更加渐趋激进，必要以备案价倒推地价。当然除了售价推算出地价以外，还要参照实际销售情况。以距离项目较将近的近期新的进楼盘万科中城汇为事例，万科地块拿地价25787元/㎡，并须要谦和18%，除此之外还有30%的商业，实际宅地楼面价或相似30000元/㎡。
相比之下，融创夺下的这两宗地块与万科同受高架影响，即使万科中城汇为地铁上盖项目，且与万达广场座落在，但近7000元/㎡的差价不足以解释：市场显著降温，地价暴跌显著。邻接两宗地块差价2707元/㎡如何看来？运河新城此次转让的两宗地块虽然凸挨着，且形状皆更为方正，但指标有所不同使得最后可打造出的产品也有所不同。42号地块容积率2.8，建筑限高24-80米，即未来产品不能以小高层、高层居多，低于也不能是8层的小高层。
而东侧沿运河的43号地块虽然须要使用权配建幼儿园，但容积率仅有2.2，建筑限高55米，无限较低，在产品打造出下有更加多的物业人组方式。按照目前的备案价审批的一般规律，洋房、叠墅、合院等较高层溢价较高，因此43号地块的产品溢价能力更高。除了最重要的地块产品溢价能力之外，运河景观也有一定特分，最后造成两宗邻接地块差价显著。
（原标题：90天零转让后 融创48.。
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